Rénovation appartement Paris 5e (75005) : le guide complet, bâti, carrières et copropriété

Le plus vieux bâti de Paris

Quartier Latin, Montagne Sainte-Geneviève, ruelles autour de la Sorbonne : on y trouve des maçonneries médiévales, des immeubles du XVIIIe et du haussmannien tardif, parfois dans la même rue.

C'est pour ça que deux appartements voisins n'ont presque jamais le même budget. La différence ne se lit pas sur la façade, elle se lit en ouvrant.

Les planchers sont en bois, de sections variables, et les niveaux sont irréguliers d'une pièce à l'autre.

Le relevé commence donc par identifier ce que vous avez réellement, par sondage.

Les carrières sous vos pieds

Une partie du 5e est en zone d'anciennes carrières. Ça n'interdit pas de rénover.

Concrètement, ça ajoute une consultation de l'Inspection générale des carrières pour certains travaux touchant à la structure ou au sous-sol, et ce délai se prend en compte au départ du projet.

Ça concerne surtout les ouvertures dans des murs porteurs, les créations de trémie et les travaux en sous-sol.

On vérifie si votre adresse est concernée avant de dessiner, et on vous dit ce que ça change au calendrier.

L'humidité en pied de mur

C'est le poste le plus souvent découvert après coup dans cet arrondissement. Les maçonneries anciennes n'ont pas de coupure de capillarité : l'eau du sol monte dans le mur.

Un enduit étanche l'aggrave : il repousse l'eau plus haut et fait cloquer le revêtement.

On agit sur la ventilation, sur le drainage quand c'est possible, et avec des enduits à la chaux qui laissent le mur sécher.

Le diagnostic se fait au relevé, avec une mesure, pas à l'oeil.

Transformer une cave voûtée en pièce de vie

C'est une demande fréquente ici, et elle demande de traiter trois choses avant toute finition.

La remontée d'humidité par le sol et les murs, qui est systématique dans ces volumes enterrés. La ventilation, qui doit être mécanique parce que la ventilation naturelle n'y suffit pas. Et la hauteur sous voûte, qui est souvent la vraie limite.

S'y ajoute la question réglementaire : une pièce enterrée n'est pas toujours déclarable comme pièce de vie, faute de lumière naturelle et d'issue.

On vous dit ce qui est faisable et ce qui est déclarable, par écrit, avant que vous investissiez.

Redistribuer dans du bâti médiéval

Les murs de refend sont fréquemment porteurs et l'épaisseur ne prouve rien : un mur épais peut être une cloison ancienne, un refend peut être plus fin qu'attendu.

On croise plusieurs indices et on confirme par sondage. Le plan de structure de l'immeuble se demande au syndic quand il existe.

Si le mur porte, il faut une étude de structure, une poutre calculée, l'accord de l'assemblée générale, et parfois la consultation liée aux carrières.

Personne ne devrait vous dire oui sans avoir fait ces vérifications.

Ce qu'on trouve en ouvrant vos murs

Des réseaux prolongés plutôt que refaits : circuits repiqués de prise en prise, sections insuffisantes, pas de fil de terre.

Des colonnes de chute anciennes qui suintent aux emboîtements. Une humidité attribuée à une infiltration vient parfois de là.

Et des peintures anciennes sous les couches récentes : dans un immeuble d'avant 1949, un diagnostic plomb est obligatoire avant de gratter.

On ouvre le tableau électrique au relevé, pas en cours de chantier.

Le chantier dans le Quartier Latin

Les rues sont étroites, souvent en pente, avec un stationnement très contraint et beaucoup de passage. Poser une benne demande une autorisation qui se prépare à l'avance.

Les immeubles ont des porches, des cours et des escaliers anciens, souvent protégés. On les bâche avant le premier passage.

Le format de tout ce qui entre chez vous se mesure depuis le trottoir.

Les copropriétés sont souvent petites, avec une seule assemblée par an : il faut être inscrit à l'ordre du jour à temps.

Comment nous travaillons dans le 5e

Nous intervenons en entreprise générale, tous corps d'état sous notre responsabilité, avec un seul interlocuteur.

Avant tout dessin, nous sondons la structure, nous mesurons l'humidité, nous vérifions si votre adresse est en zone de carrières, et nous relevons le parcours de livraison.

La visite technique et le devis sont gratuits. Le devis porte les quantités poste par poste et la liste écrite de ce qui n'est pas compris.

La réception se fait avec vous, pièce par pièce, réserves levées avant le solde.

Rester sur place ou libérer l'appartement

Sur une rénovation partielle, rester est possible : on travaille par zones et on isole la poussière avec des sas.

Sur une rénovation complète dans du bâti médiéval, c'est plus difficile : les niveaux sont irréguliers, les pièces communiquent en enfilade, et il est rare de pouvoir isoler une moitié du logement.

S'y ajoute l'accès : rues étroites et en pente, escaliers anciens, évacuation en petits volumes.

On vous donne les deux durées au devis.

Ce qui coince le plus souvent

L'humidité, en tête. C'est le poste le plus souvent découvert après coup ici, et celui qu'on traite le plus souvent à l'envers.

La consultation liée aux carrières, quand elle s'applique : elle ajoute un délai qu'il faut prendre en compte au départ, pas au milieu du chantier.

La structure du bâti médiéval, qui ne se devine pas : l'épaisseur ne prouve rien et le sondage tranche.

Et le calendrier des assemblées générales, dans des copropriétés souvent petites avec une seule réunion par an.

Le délai propre au 5e est la consultation liée aux anciennes carrières, quand vos travaux touchent la structure ou le sous-sol. Elle se lance en même temps que les autres démarches, pas quand la démolition a commencé.

Et un dernier point sur les immeubles à cour : la géométrie fermée amplifie le bruit. Une découpeuse utilisée dans une cour pavée s'entend simultanément dans tous les logements, d'où le regroupement des tâches bruyantes sur des plages annoncées.

Questions fréquentes