Rénovation appartement Paris 13e (75013) : le guide complet, tours sur dalle, faubourg et Butte-aux-Cailles

Trois bâtis dans un seul arrondissement

Les grands ensembles et les tours des années soixante et soixante-dix dans le quartier Italie : structure béton, refends porteurs, réseaux en gaines communes.

Les maisons basses et les petits immeubles anciens de la Butte-aux-Cailles : planchers bois, cloisons légères, murs qui portent parfois sans en avoir l'air.

Et les programmes récents, où tout est neuf et où la contrainte est le règlement de copropriété plutôt que la technique.

C'est ce qui explique que deux budgets varient autant d'un quartier à l'autre. On identifie votre cas en ouvrant une zone témoin.

Ce qu'on peut abattre dans une tour

Pas ce qu'on veut. Dans une structure béton, les refends participent à la descente de charges et certains ne se touchent pas du tout.

Les cloisons de distribution, elles, se déposent facilement. La distinction se fait sur les plans de l'immeuble quand ils existent, et par sondage sinon.

Les réseaux passent en gaines communes, qui ne se déplacent pas et doivent rester accessibles à la copropriété.

Le raisonnement s'inverse donc par rapport à l'ancien : on garde les points de raccordement et on redessine autour.

Le bruit dans le béton

Il est solidien : il passe par la structure et non par l'air. C'est pour ça qu'un doublage de mur ne change presque rien à un bruit de pas venu du dessus.

Le traitement se fait en désolidarisant le sol, avec une sous-couche résiliente désolidarisée des murs, posée au moment où le sol est ouvert.

Les bruits d'équipement, chasse d'eau, robinetterie, canalisations, se traitent par des colliers à bague élastomère.

Beaucoup de règlements imposent une performance acoustique chiffrée sur les sols, et elle est opposable.

Changer de système de chauffage dans une tour

Ça dépend de ce qui est collectif. Vous pouvez remplacer vos émetteurs, radiateurs et robinets thermostatiques, et améliorer l'isolation et les menuiseries de votre lot.

Vous ne pouvez pas modifier la production ni les colonnes, qui sont des parties communes.

Un plancher chauffant raccordé sur un réseau collectif dépend en plus de la température de départ, qui ne se règle pas chez vous et qui est souvent trop élevée pour ça.

On vérifie ces points avant de vous proposer quoi que ce soit.

Les maisons de la Butte-aux-Cailles

Elles se rénovent comme des maisons, pas comme des appartements : la toiture, les façades et le drainage entrent dans le chantier.

La charge repose sur des murs de refend et sur des planchers bois de sections variables. Créer une trémie pour un escalier ou un puits de lumière coupe des solives dont la charge doit être reportée par des chevêtres dimensionnés.

L'humidité en pied de mur est fréquente : les maçonneries n'ont pas de coupure de capillarité.

La séquence commence par le clos et le couvert, avant toute finition.

Ce qu'on trouve en ouvrant vos murs

Dans l'ancien : réseaux prolongés plutôt que refaits, sections insuffisantes, absence de fil de terre.

Dans les tours : une installation d'origine parfois complétée sans cohérence, et des gaines communes qu'on ne touche pas.

Dans le récent : rien derrière les murs, mais un règlement plus contraignant que dans l'ancien.

On ouvre le tableau électrique au relevé dans tous les cas, et on relève les cheminements avant de refermer.

Le chantier dans le 13e

Dans les tours, l'usage du monte-charge se réserve et les horaires sont stricts. Un planning construit sans lire le règlement dérape dès la première semaine.

Sur la Butte-aux-Cailles, les rues sont étroites et en pente, et l'accès des engins se planifie.

Poser une benne demande une autorisation de voirie qui se prépare à l'avance.

Nous établissons un constat photographique daté des parties communes avant le premier passage.

Comment nous travaillons dans le 13e

Nous intervenons en entreprise générale, tous corps d'état sous notre responsabilité, avec un seul interlocuteur.

Avant tout dessin, nous identifions la structure, nous relevons la position des gaines et des colonnes, nous vérifions ce qui est collectif dans le chauffage, et nous lisons votre règlement.

La visite technique et le devis sont gratuits. Le devis porte les quantités poste par poste et la liste écrite de ce qui n'est pas compris.

La réception se fait avec vous, pièce par pièce, réserves levées avant le solde.

Rester sur place ou libérer l'appartement

Dans une tour, le monte-charge se réserve à l'avance et les horaires sont stricts : un chantier groupé consomme beaucoup moins de créneaux qu'un chantier étalé.

Sur une rénovation partielle, rester est possible : on travaille par zones et on isole la poussière avec des sas.

Sur une maison de la Butte-aux-Cailles, la question se pose différemment : le chantier touche la toiture et les façades, et la poussière circule dans tout le volume.

On vous donne les deux durées au devis pour que vous puissiez trancher.

Ce qui coince le plus souvent

Croire qu'on peut abattre ce qu'on veut dans une tour. Les refends portent, et certains ne se touchent pas du tout, quelle que soit l'étude.

Le chauffage collectif, dont on ne modifie ni la production ni les colonnes, et dont la température de départ interdit souvent le plancher chauffant.

L'acoustique dans le béton, traitée avec les remèdes de l'ancien : un doublage de mur ne change rien à un bruit qui arrive par la structure.

Et sur la Butte-aux-Cailles, l'humidité en pied de mur, qui impose de traiter avant de refaire.

Dans une tour, le calendrier se construit autour du monte-charge et des plages horaires du règlement. Un chantier étalé consomme beaucoup plus de créneaux qu'un chantier groupé, et c'est ce qui fait la différence sur la durée totale.

Un dernier point sur les grands ensembles : les façades sont souvent en cours de rénovation à l'échelle de la copropriété. Il vaut la peine de vérifier le calendrier collectif avant de changer vos fenêtres à titre individuel.

Questions fréquentes