Pourquoi votre plafond est plus bas au cinquième qu'au deuxième, et ce que ça change à vos travaux

Comptez les fenêtres d'une façade haussmannienne en partant du sol. Celles du deuxième étage sont plus hautes que les autres. Celles du cinquième sont visiblement plus courtes. Celles du dernier niveau, sous le toit, sont de simples ouvertures carrées.

Cette dégressivité est lisible depuis la rue parce qu'elle existe à l'intérieur. Dans un même immeuble, la hauteur sous plafond peut passer d'environ trois mètres vingt au deuxième étage à un peu plus de deux mètres au sixième. Ce n'est pas une négligence de construction. C'est le résultat de deux contraintes qui se sont rencontrées.

Une hauteur totale plafonnée, à répartir

Le premier facteur est réglementaire. Les règlements de voirie du dix-neuvième siècle fixaient une hauteur de façade maximale selon la largeur de la rue. Le constructeur ne pouvait pas monter au-delà, et il avait tout intérêt à atteindre exactement le plafond autorisé.

La hauteur totale étant fixe, chaque centimètre donné à un étage était pris à un autre. Répartir six niveaux dans vingt mètres est un arbitrage, et cet arbitrage a été fait selon la valeur locative de chaque niveau.

Le deuxième étage, et pourquoi il a gagné

Le second facteur est économique, et il tient en une phrase : il n'y avait pas d'ascenseur.

Avant sa généralisation, la valeur d'un appartement décroissait avec le nombre de marches. Le rez-de-chaussée était bruyant, sombre et exposé ; l'entresol, bas de plafond, servait de bureaux ou de réserves. Le premier étage restait proche de la rue. Le deuxième était le plus haut niveau qu'on montait volontiers à pied : c'est lui qui recevait la meilleure clientèle.

Il a donc reçu la plus grande hauteur, le balcon filant, les moulures les plus travaillées, les rosaces de plafond et les cheminées de marbre. C'est l'étage noble. Au-dessus, chaque volée d'escalier faisait baisser le loyer, et avec lui la hauteur accordée et le soin décoratif. Le cinquième recevait un second balcon filant, imposé lui aussi par le règlement, mais des plafonds déjà nettement plus bas. Le sixième, sous les combles, était réservé au personnel de maison.

L'ironie de l'ascenseur

Quand l'ascenseur s'est généralisé, la hiérarchie s'est inversée. Les étages hauts, mieux éclairés, plus calmes, avec vue, sont devenus les plus recherchés. Mais les hauteurs, elles, étaient coulées dans la pierre depuis cinquante ans. C'est pourquoi un appartement de dernier étage se vend aujourd'hui très cher avec des plafonds qui étaient ceux du personnel.

Ce que la hauteur réelle interdit ou autorise

Sur un chantier, la hauteur sous plafond n'est pas un confort. C'est une ressource qui se dépense, et une fois dépensée elle ne revient pas.

Le faux plafond. Descendre un plafond de quinze à vingt centimètres permet de faire passer une ventilation, d'encastrer des luminaires, de corriger un plafond irrégulier et d'améliorer l'acoustique. À trois mètres vingt, cela ne se remarque même pas. À deux mètres quarante, cela amène le local sous le seuil de décence de deux mètres vingt et rend la pièce oppressante.

La ventilation mécanique. Une gaine de VMC a un diamètre incompressible et demande un cheminement. Aux étages hauts, où il n'y a plus de retombée disponible, elle doit passer en apparent, dans un coffre, ou emprunter un conduit existant. C'est un arbitrage à faire avant de dessiner le plan, pas après.

Le doublage isolant des murs de façade. Il prend de la surface au sol, pas de la hauteur, mais son épaisseur se décide en même temps que les autres postes. Un logement de dernier étage cumule souvent une hauteur faible et des déperditions par la toiture : c'est là que les arbitrages sont les plus serrés.

La chape acoustique. Traiter les bruits d'impact suppose de désolidariser le revêtement du plancher, ce qui coûte entre deux et cinq centimètres de hauteur. Sur un étage bas, on ne les voit pas passer. Sur un étage haut, ils se disputent avec le seuil de porte et la hauteur de marche.

Deux seuils à connaître

Un logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins deux mètres vingt, ou d'un volume habitable d'au moins vingt mètres cubes. C'est la règle de décence, et elle est très concrète : elle décide si un local peut être loué.

Second point, moins connu : la surface prise en compte pour la loi Carrez ne compte pas les parties dont la hauteur est inférieure à un mètre quatre-vingts. Sous un comble, la différence entre la surface au sol et la surface comptée peut être considérable.

Ce que nous faisons, et ce à quoi nous nous engageons

Nous relevons la hauteur libre pièce par pièce, avant tout principe technique. Pas la hauteur annoncée dans l'annonce, pas celle du plan de copropriété : la hauteur mesurée sur place, à plusieurs points, parce qu'un plancher ancien n'est jamais parfaitement horizontal.

Les passages de réseaux sont arbitrés à partir de cette mesure. Nous disons avant la signature ce que la hauteur permet et ce qu'elle interdit. Découvrir en cours de chantier qu'une gaine ne passe pas est le genre de mauvaise nouvelle qui décale tout le reste.

Les réseaux sont photographiés avant fermeture des cloisons et des plafonds, et les images sont remises au client. Sur un bâti ancien où les cheminements empruntent d'anciens conduits, ce relevé est la seule trace exploitable dix ans plus tard.

Le calendrier des décisions est remis au démarrage. Il indique quelle décision doit être prise à quelle date pour ne pas décaler la livraison. Le choix d'un faux plafond, qui semble anodin, engage l'éclairage, la ventilation et parfois la position des cloisons.

Nous travaillons en entreprise générale, tous corps d'état sous un seul contrat, avec nos propres ouvriers. La hauteur disponible est précisément la ressource que se disputent le plaquiste, l'électricien et le chauffagiste : elle s'arbitre mieux sous une seule responsabilité.

Questions fréquentes

Peut-on gagner de la hauteur en démolissant un faux plafond existant ?

Souvent, oui, et c'est le premier réflexe à avoir dans un appartement des années soixante-dix installé dans un immeuble ancien. Sous le faux plafond se trouve parfois le plafond d'origine avec ses moulures, parfois un plancher à solives apparent. Le sondage se fait en un point discret, avant toute promesse.

La hauteur sous plafond est-elle la même dans tout l'appartement ?

Rarement. Les couloirs et les pièces d'eau ont souvent été traités avec des retombées, et les appartements issus de la réunion de deux lots peuvent présenter deux niveaux de plancher différents.

Un plafond bas empêche-t-il une rénovation complète ?

Non, il change les moyens. On passe les réseaux autrement, on éclaire autrement, on isole autrement. Ce qui pose problème n'est pas la hauteur faible, c'est de la découvrir après avoir arrêté le projet.

Nous intervenons régulièrement sur ce type de bâti : voir notre page rénovation d'appartement, notre poste murs et cloisons et nos réalisations.