La cage d'escalier : pourquoi votre immeuble en a deux, et pourquoi la repeindre n'est pas un chantier de peinture

Dans un immeuble parisien du dix-neuvième siècle, l'appartement se visite, la cour se traverse, la façade se regarde depuis la rue. Un seul espace est vu par tout le monde, tous les jours, plusieurs fois : la cage d'escalier.

C'est aussi le seul espace commun que l'on ait pris la peine de décorer. Il y a une raison à cela, et elle explique la plupart des questions qui se posent aujourd'hui quand une copropriété décide de la refaire.

Un immeuble, deux escaliers

L'immeuble de rapport haussmannien a été conçu avec deux circulations verticales qui ne se croisaient jamais.

L'escalier principal partait du vestibule, sous l'œil du concierge. Large, éclairé, il desservait les portes palières des appartements. C'est lui qui recevait la main courante en bois, les balustres de fonte moulée ou de fer forgé, les faux marbres peints au stuc, les tringles de laiton retenant le tapis, et la verrière ou le jour zénithal en haut de la trémie.

L'escalier de service partait de la cour, ou d'un dégagement discret. Étroit, en bois nu, souvent tournant, il reliait les cuisines aux chambres du dernier étage. Aucun décor, aucun tapis, aucune fenêtre côté rue.

Cette dualité n'était pas seulement pratique. Elle organisait une séparation sociale à l'intérieur du même bâtiment, et elle a laissé des traces très concrètes : dans beaucoup d'immeubles, l'escalier de service existe toujours, parfois muré, parfois transformé en gaines techniques, parfois devenu le seul accès aux anciennes chambres de bonne.

Pourquoi cela vous concerne encore

Parce que l'escalier principal a été traité comme une pièce de réception, il porte des matériaux et des finitions qu'on ne trouve nulle part ailleurs dans les parties communes : stucs, faux marbres, dorures à la feuille sur les rosaces, ferronneries moulées d'après un modèle propre à l'immeuble. Ce ne sont pas des surfaces qu'on repeint au rouleau.

Et parce qu'il est le chemin par lequel tout le monde entre et sort, son état est ce que voit un acheteur potentiel avant même d'entrer dans l'appartement. Une cage soignée porte la valeur perçue de l'immeuble entier ; une cage fatiguée la retient.

Première contrainte : ce n'est pas votre décision

La cage d'escalier est une partie commune. Sa réfection relève donc de l'assemblée générale des copropriétaires, et la majorité applicable dépend de la nature des travaux.

Des travaux d'entretien — remise en peinture à l'identique, réparation d'une marche, reprise d'un enduit — relèvent d'une majorité plus simple que des travaux d'amélioration ou de transformation, qui changent l'aspect ou ajoutent un équipement. Changer la couleur, remplacer un revêtement de sol par un autre, poser un éclairage à détection, installer un ascenseur : ces décisions ne se votent pas dans les mêmes conditions.

La qualification décide de la majorité, et la majorité décide de la faisabilité. C'est au syndic de la poser, avant la convocation, et c'est le premier point à régler quand une copropriété nous consulte. Une résolution mal qualifiée se fait annuler, et l'assemblée suivante est dans un an.

Deuxième contrainte : c'est un chemin d'évacuation

La cage d'escalier n'est pas seulement une circulation. C'est la voie par laquelle les occupants sortent en cas d'incendie et par laquelle les secours montent.

L'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation encadre précisément ce qu'on a le droit d'y mettre. Dans les habitations collectives de deuxième famille, les revêtements des parois verticales, des rampants et des plafonds de la cage doivent être classés M2, et les revêtements éventuels des marches et contremarches classés M3. Dans les troisième et quatrième familles, les escaliers doivent être réalisés en matériaux incombustibles.

Le classement en familles dépend de la hauteur et de l'accessibilité du bâtiment : la deuxième famille couvre les petits collectifs jusqu'à R+3, la troisième les immeubles dont le plancher bas du logement le plus haut se situe à vingt-huit mètres au plus, la quatrième ceux compris entre vingt-huit et cinquante mètres. Un haussmannien de six étages relève donc en général de la troisième famille.

Ce texte régit la construction. Un immeuble de 1870 dont l'escalier est en bois n'a pas à être reconstruit en béton parce qu'on repeint sa cage. En revanche, le principe qui s'impose est de ne pas dégrader le niveau de sécurité existant : poser dans une cage un revêtement mural ou un habillage de marche moins performant au feu que ce qui existait est une décision qui engage, et elle se vérifie avec le syndic et, selon les cas, avec un bureau de contrôle.

C'est le point qui distingue un chantier de cage d'escalier d'un chantier de peinture. Le choix du produit n'est pas seulement esthétique : il doit porter un classement de réaction au feu, et ce classement doit être justifié par une fiche technique qu'on remet.

Troisième contrainte : le plomb, et cette date compte

Voilà le point que beaucoup de copropriétés découvrent trop tard.

Dans tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949, les peintures anciennes peuvent contenir de la céruse, un pigment blanc au plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb des parties communes est obligatoire depuis le 11 août 2008 pour ces immeubles. Il incombe au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Il n'a pas de durée de validité, et il doit être tenu à la disposition des occupants.

Une cage d'escalier d'avant 1949 est exactement l'endroit où les couches de peinture se sont accumulées pendant un siècle et demi. Or les opérations de préparation — ponçage, décapage, grattage — remettent ces couches en poussière, dans un volume fermé, sur le passage quotidien de tous les habitants, enfants compris.

Si le constat n'a jamais été fait, il se fait avant le devis, pas pendant le chantier. S'il révèle du plomb au-dessus du seuil, la préparation change de méthode, de protections et de gestion des déchets. Découvrir le sujet une fois l'échafaudage monté conduit à arrêter le chantier dans un immeuble occupé, ce qui est la pire des situations.

Les points que l'on regarde en visite

La ferronnerie et ses scellements. Les balustres sont scellés dans la pierre ou fixés dans le limon bois. Un garde-corps qui a du jeu est un élément de sécurité dont les fixations travaillent.

La main courante. Souvent en bois massif cintré, poncée par des générations de mains. Elle se restaure, elle ne se remplace pas par un profil standard sans perdre le caractère de la cage.

Les marches et le nez de marche. Bois usé en creux, pierre creusée au milieu, tapis dont les tringles ont disparu. C'est là que se produisent les chutes.

Les faux marbres et les stucs. Ils se restaurent par des techniques de décor, pas par une peinture de recouvrement. Beaucoup de cages ont été repeintes en blanc dans les années soixante-dix, et le décor dort encore dessous.

L'éclairage et la colonne électrique. Une cage mal éclairée est un risque, et la remise en lumière est souvent le poste qui change le plus la perception pour le budget le plus mesuré.

La verrière et le jour zénithal. Quand ils existent, ils apportent la lumière de toute la cage, et leur étanchéité conditionne l'état des enduits sur toute la hauteur.

Ce que nous faisons, et ce à quoi nous nous engageons

Nous demandons le constat plomb des parties communes avant d'établir un devis dans tout immeuble d'avant 1949. S'il n'existe pas, nous le disons au syndic avant l'assemblée, pas après le vote.

Nous faisons qualifier les travaux par le syndic avant la convocation, pour que la résolution porte sur la bonne majorité. Une résolution annulée coûte une année entière à la copropriété.

Les produits sont fournis avec leur classement de réaction au feu. Dans une cage d'escalier, la fiche technique du revêtement fait partie du dossier de chantier, au même titre que le devis.

L'escalier reste praticable tous les soirs. C'est le seul accès des habitants, et une cage en travaux ne peut pas être condamnée à la nuit tombée. Les zones sont traitées par volées, les protections sont posées et déposées chaque jour, et la circulation est maintenue.

Toute découverte est photographiée et datée le jour même. Un scellement de balustre éclaté, un limon attaqué, une infiltration ancienne sous la verrière : la zone est arrêtée, l'image et la date sont transmises au syndic, un chiffrage suit sous quarante-huit heures, et rien ne reprend sans accord écrit.

Nous travaillons en entreprise générale, tous corps d'état sous un seul contrat, avec nos propres ouvriers. Une cage met en jeu le peintre, le menuisier, le ferronnier, l'électricien et parfois le couvreur pour la verrière : un seul interlocuteur pour le syndic, un seul responsable en cas de désordre.

Le pacte de voisinage s'applique intégralement, et c'est ici qu'il prend tout son sens. Le chantier se déroule dans le passage obligé de tous les occupants : horaires annoncés à l'avance et affichés dans le hall, parties communes protégées et nettoyées chaque soir, un interlocuteur joignable pendant toute la durée du chantier. Dans une copropriété, la façon dont un chantier se passe décide de la façon dont le prochain sera voté.

Questions fréquentes

Peut-on refaire la cage sans passer par l'assemblée générale ?

Non. C'est une partie commune, et sa réfection relève d'une décision collective. Le syndic peut engager des mesures conservatoires en urgence, mais un programme de rénovation se vote.

Faut-il l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ?

Cela dépend de la protection dont l'immeuble fait l'objet. Les intérieurs des parties communes ne sont concernés que si le bâtiment est protégé au titre des monuments historiques, ou si un plan de sauvegarde le prévoit. La question se pose au cas par cas, et elle se pose avant.

Le décor d'origine est-il récupérable sous la peinture ?

Souvent, et cela se vérifie par des sondages de décor : de petites fenêtres de dégagement réalisées à des endroits discrets, qui révèlent les couches successives. C'est une demi-journée, et elle change parfois entièrement le projet.

Combien de temps un chantier de cage immobilise-t-il l'immeuble ?

Il ne l'immobilise pas : l'escalier reste praticable en permanence. Ce qui se planifie, c'est la succession des volées et les plages horaires bruyantes, annoncées à l'avance.

Nous intervenons régulièrement pour des copropriétés et leurs syndics : voir notre article sur la rénovation pour syndic de copropriété, notre pacte de voisinage en copropriété et nos garanties.