Travaux non déclarés découverts avant la vente : ce qui se régularise, et dans quel ordre

La scène est banale et elle bloque des ventes toutes les semaines. Le notaire demande les procès-verbaux d'assemblée générale. On y cherche l'autorisation de la véranda posée en 2009, de la fenêtre percée dans le mur pignon, de la porte condamnée sur le palier. Elle n'y est pas.

À partir de là, tout le monde attend une réponse que personne dans la pièce ne connaît. Voici cette réponse, et la méthode pour sortir du dossier.

Ce qui suppose une autorisation, et ce qui n'en suppose pas

La ligne de partage est simple à énoncer et souvent mal comprise : ce qui reste à l'intérieur du lot privatif est libre, ce qui touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur ne l'est pas.

Repeindre, changer un sol, déplacer une cloison légère : le propriétaire décide seul.

En revanche relèvent de l'assemblée générale, même réalisés depuis l'intérieur de chez soi : percer une ouverture en façade ou changer la forme d'une fenêtre, poser une véranda ou fermer un balcon, modifier un garde-corps, poser une climatisation visible depuis l'extérieur, toucher à un mur porteur, raccorder une évacuation sur une colonne commune, ou installer quoi que ce soit dans les parties communes, y compris un coffre sur le palier.

Le point qui surprend le plus : un mur porteur situé entièrement à l'intérieur d'un appartement appartient au gros œuvre, donc aux parties communes. L'ouvrir sans vote est une irrégularité, même si le chantier n'a jamais dépassé la porte d'entrée.

La prescription, et le contresens qui coûte des ventes

Le vendeur dit presque toujours la même phrase : « c'est vieux, c'est prescrit ». Voici ce qu'il en est réellement.

L'action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état est une action personnelle. Elle relève de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dont le délai est de cinq ans depuis la loi ELAN de 2018 — il était de dix ans auparavant.

Cinq ans, donc. Mais le délai ne court pas à compter des travaux : il court à compter du jour où le syndicat en a eu connaissance.

Une véranda visible depuis la cour est connue de tous depuis sa pose. Une ouverture intérieure faite sans benne ni échafaudage peut n'avoir jamais été portée à la connaissance du syndic — auquel cas la prescription n'a jamais commencé à courir. Et le moment où le syndicat l'apprend est très souvent celui de la vente, quand le notaire l'interroge.

Autrement dit : la vente peut déclencher le délai au lieu de l'éteindre. Il faut aussi retenir que la vente n'interrompt pas une prescription en cours et ne purge pas l'irrégularité — elle la transmet à l'acquéreur avec le lot.

Nous ne sommes ni juristes ni notaires et nous ne donnons pas de consultation. Ces règles se vérifient avec le notaire du dossier, et l'analyse dépend des faits propres à chaque situation. Notre rôle est de dire qu'il ne faut pas se contenter du raisonnement « c'est ancien donc c'est réglé », parce qu'il est faux dans un grand nombre de cas.

Ce que risque chacun

Le vendeur. Le syndicat peut exiger la remise en état. Il peut aussi régulariser par un vote. Et un vendeur qui connaissait l'irrégularité et l'a tue s'expose à une action de l'acquéreur.

L'acquéreur. Il achète le lot avec son passif. Si la remise en état est demandée après la vente, c'est lui qui l'exécute. D'où sa prudence, qui est légitime.

L'agent. Il est tenu d'un devoir de conseil et d'information. Un professionnel qui a connaissance d'un élément susceptible d'affecter la vente et ne le signale pas se met en difficulté. C'est pour cette raison qu'un agent averti ne minimise jamais la découverte : il la traite.

La méthode, dans l'ordre

Dans la majorité des dossiers, la situation est régularisable. Ce qui fait échouer la vente n'est pas l'irrégularité, c'est le temps perdu à la nier.

Premier temps : établir ce qui a été fait. Relevé sur place, photographies datées, et pour les ouvrages qui touchent à la structure, sondage de la paroi. On ne présente pas un dossier à une assemblée sur la base d'un souvenir.

Deuxième temps : la pièce technique. Selon la nature des travaux : note de calcul d'un bureau d'études structure pour une ouverture, attestation d'étanchéité pour une véranda ou un balcon fermé, attestation Consuel pour une installation électrique. Cette pièce change la nature de la demande — on ne demande plus à l'assemblée de fermer les yeux, on lui présente un ouvrage vérifié par un homme de l'art.

Troisième temps : l'inscription à l'ordre du jour. Le dossier se dépose auprès du syndic pour la prochaine assemblée : description de l'ouvrage, pièce technique, attestation d'assurance de l'entreprise qui interviendrait si une reprise est nécessaire. Une assemblée se tient à date fixe, et c'est le délai le moins maîtrisable du dossier. Il se traite donc en premier.

Quatrième temps : l'écrit dans la vente. La situation, le dossier technique et l'état d'avancement de la régularisation s'annexent au compromis, et une condition suspensive peut être envisagée. C'est au notaire de rédiger, et il le fait d'autant mieux qu'on lui remet des pièces plutôt qu'un récit.

L'erreur qui tue le dossier

Défaire en urgence pour faire disparaître le problème. C'est un réflexe, et c'est la pire décision : on ajoute des travaux non déclarés aux travaux non déclarés, on détruit la possibilité d'une expertise, et la remise en état d'un ouvrage ancien est souvent un chantier plus lourd que sa régularisation.

Ce que nous faisons, et ce à quoi nous nous engageons

Nous relevons et nous photographions avant de dire quoi que ce soit. Pas d'avis sur photo envoyée par message. Une demi-journée sur place, et elle décide de tout le reste.

Nous faisons établir la pièce technique par le professionnel compétent et nous montons le dossier remis au syndic pour l'inscription à l'ordre du jour.

Le chiffrage des reprises suit sous quarante-huit heures lorsqu'une reprise est nécessaire, avec le descriptif correspondant.

Le calendrier des décisions est remis dès le départ, et le vote d'assemblée y figure en premier. Dans une vente, savoir dire à l'acquéreur quelle décision tombe à quelle date vaut mieux que promettre que tout ira vite.

Toute découverte est photographiée et datée le jour même, et transmise à l'agence comme au vendeur. Sur ce type de dossier, la traçabilité protège tout le monde.

Le pacte de voisinage s'applique intégralement. Dans un immeuble où l'assemblée vient d'accorder une régularisation, la façon dont le chantier se passe décide de la façon dont le prochain sera voté.

Questions fréquentes

L'assemblée peut-elle refuser de régulariser ?

Oui, c'est une décision collective et elle n'est jamais acquise. Un dossier appuyé sur une pièce technique a nettement plus de chances qu'une demande orale, parce qu'il déplace la discussion du terrain de la faute vers celui de la sécurité de l'immeuble.

Le vendeur doit-il déclarer ces travaux à l'acquéreur ?

Il est tenu d'informer sur ce qu'il connaît et qui affecte le bien. Dissimuler expose à une action. La bonne pratique consiste à tout mettre par écrit et à l'annexer, ce qui protège le vendeur autant que l'acquéreur.

Que faire si le syndic ne répond pas ?

La demande d'inscription à l'ordre du jour se fait par écrit, avec preuve d'envoi. Un dossier complet déposé dans les délais ne peut pas être ignoré sans trace.

Nous accompagnons régulièrement des agences et leurs clients : voir notre article sur le mur porteur ouvert sans autorisation, notre page travaux et compromis de vente et notre pacte de voisinage en copropriété.