DPE F et G : le calendrier des interdictions de location, et ce qu'il change pour vos mandats

Pour un agent immobilier, le diagnostic de performance énergétique a longtemps été une ligne de plus dans le dossier. Depuis le 1er janvier 2025, c'est devenu un élément qui décide si un bien peut être loué ou non.

Le calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il n'est pas une intention : il est en vigueur, et la première échéance est déjà passée.

Le calendrier, en trois dates

En France métropolitaine :

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.

Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F.

Au 1er janvier 2034, celui des logements classés E.

À ces trois dates s'ajoute une mesure distincte, souvent oubliée et pourtant en vigueur depuis août 2022 : les loyers des logements classés F et G sont gelés. Ni augmentation au renouvellement, ni augmentation à la relocation, ni indexation annuelle. Un propriétaire qui indexe son loyer sur un logement classé F est en dehors des clous sans le savoir.

Ce que l'interdiction veut dire, exactement

Elle ne rompt pas un bail en cours. Un locataire en place dans un logement classé G n'est pas expulsé, et son bail continue.

En revanche, le logement ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'une relocation. Concrètement : le jour où le locataire actuel part, le bien devient inlouable en l'état. Et pendant le bail en cours, le locataire peut demander au propriétaire la réalisation de travaux.

C'est cette mécanique qui produit l'effet réel sur le marché. Un bien classé G occupé n'a l'air de rien poser comme problème — jusqu'au jour du départ du locataire.

Ce que ça change dans votre travail

Sur un mandat de vente à un investisseur. C'est le cas le plus sensible. Un investisseur achète un rendement locatif. Si le bien est classé G, il n'y a pas de rendement locatif tant que les travaux ne sont pas faits. Le sujet doit être posé au premier rendez-vous, pas découvert par l'acquéreur pendant son tour de banque.

Sur un mandat de vente à un occupant. L'interdiction ne s'applique pas — elle concerne la location, pas l'occupation par le propriétaire. Mais l'acheteur, lui, sait qu'il achète un bien qu'il ne pourra pas louer plus tard sans travaux, et cela pèse sur son offre.

Sur un mandat de gestion. Un propriétaire bailleur avec un logement classé F a jusqu'au 1er janvier 2028, ce qui paraît loin. En copropriété, ça ne l'est pas : si les travaux passent par une isolation de façade ou un changement de chauffage collectif, il faut une décision d'assemblée, une étude, des devis, et un chantier. Trois ans se consomment très vite dans ce circuit.

Ce qui fait bouger une étiquette, et ce qui ne la fait pas bouger

Le classement dépend de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre du logement. Deux leviers principaux, donc : réduire les déperditions et changer le mode de chauffage.

Sur un appartement parisien, les postes qui pèsent sont l'isolation des parois donnant sur l'extérieur, les menuiseries, le système de chauffage et d'eau chaude, et la ventilation. Repeindre, refaire une cuisine ou changer un sol ne modifie pas le classement d'un iota.

Le point qui bloque le plus souvent en copropriété : l'isolation par l'extérieur et le remplacement d'un chauffage collectif ne se décident pas seul. Ils supposent une assemblée générale, avec le calendrier que cela impose. Un propriétaire isolé peut agir sur ses menuiseries, sur l'isolation par l'intérieur de ses murs de façade, et sur sa ventilation — c'est souvent ce qui est réellement à sa portée.

Une précaution qui évite les déceptions

Aucune entreprise sérieuse ne peut garantir une étiquette avant travaux. Le classement résulte d'un calcul qui prend en compte l'ensemble du logement, et il est établi par un diagnostiqueur indépendant.

Ce qui peut se dire honnêtement, c'est : voici les postes qui pèsent sur ce logement précis, voici ce que chacun améliore, et voici ce que ça représente. La promesse d'un passage garanti de G à D est un argument de vente, pas un engagement tenable.

Ce que nous faisons, et ce à quoi nous nous engageons

Nous visitons et nous chiffrons par écrit les postes qui pèsent sur le classement, sous quarante-huit heures, avec le compte rendu remis à l'agence comme au propriétaire.

Nous ne garantissons jamais une étiquette. Nous décrivons les travaux et leur effet sur les postes concernés ; le classement est établi par un diagnostiqueur, pas par nous. Une entreprise qui promet une lettre promet ce qui ne lui appartient pas.

Nous distinguons ce qui relève du lot privatif et ce qui passe en assemblée. C'est la première chose à établir en copropriété, parce que c'est elle qui commande le calendrier — et le calendrier est ce qui compte quand une échéance est fixée par la loi.

Le calendrier des décisions est remis au démarrage, avec les dates d'assemblée générale en premier. Sur un dossier d'interdiction de location, savoir quand une décision doit être prise vaut mieux que promettre d'aller vite.

Nous travaillons en entreprise générale, tous corps d'état sous un seul contrat, avec nos propres ouvriers. Une rénovation énergétique met en jeu l'isolation, les menuiseries, le chauffage et la ventilation : quatre métiers dont les interfaces sont précisément l'endroit où les performances se perdent.

Questions fréquentes

Un locataire déjà en place doit-il partir ?

Non. L'interdiction porte sur la mise en location : nouveau bail et relocation. Un bail en cours se poursuit, mais le locataire peut demander des travaux.

Le propriétaire peut-il vendre un logement classé G ?

Oui, la vente n'est pas interdite. C'est la location qui l'est. L'acquéreur doit simplement savoir ce qu'il achète, et l'information figure au diagnostic annexé.

Combien de temps prend une rénovation énergétique en copropriété ?

Le chantier lui-même se compte en semaines. La décision collective se compte en mois, et elle dépend de la date de la prochaine assemblée. C'est elle qu'il faut engager en premier.

Nous accompagnons régulièrement des agences et leurs clients : voir notre page rénovation énergétique, notre poste isolation intérieure et extérieure et notre guide rénovation avant vente ou location.